郭亚辉与王根平合同纠纷

    【裁判要旨】《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 涉及建设在集体所有土地上的房屋，没有办理农用地转建设用地相关审批手续的房屋买卖合同无效。具有完全民事行为能力的购房人，应当在签订合同之前了解知悉，就购买该房屋后，存在因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，亦应明知。在此情况下，购房人仍然签订此房屋买卖合同，购买尚未取得合法审批、建设手续的房屋，应当认为具有过错。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2014）民一终字第319号

上诉人（原审原告、反诉被告）：郭亚辉。

委托代理人：郭文杰，山西锋卫律师事务所律师。

委托代理人：程学炜，北京市德勤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：王根平。

委托代理人：沈志耕，北京市纵横律师事务所律师。

委托代理人：郭茂，北京市泰德律师事务所律师。

上诉人郭亚辉与被上诉人王根平合同纠纷一案，山西省高级人民法院于2014年10月20日作出（2013）晋民初字第2号民事判决。郭亚辉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月23日开庭进行了审理。郭亚辉的委托代理人郭文杰、程学炜，王根平及其委托代理人沈志耕、郭茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2008年9月23日，王根平为甲方，与郭亚辉、马生平、李景虎三人为乙方签订《增资合作协议书》，主要内容为：甲方自筹并吸纳社会资金投资建设位于久安路和龙凤北街交汇处西北角的楼房（建筑面积约为贰万柒仟平方米），并计划以标的楼房为场所经营酒店业务，截止本协议书签订之日，标的楼房的主体工程已竣工验收，正在进行装修工程。针对欲完成全部工程及酒店正常运营尚需大量资金，而甲方资金出现严重困难的现状，其欲寻求拥有雄厚经济实力的合作伙伴共同经营该项目，为此经与乙方充分协商，在平等互利、合作共赢的基础上，达成如下协议：1.合作目标：甲乙双方欲成立项目实体并以标的楼房为场所经营酒店业务。项目建成且具备酒店行业营业条件后，根据乙方的实际出资状况，比照甲方已投入的2000万元出资，确定各自在项目公司的股权比例，并据此在工商局办理股权登记手续，成立项目公司。双方依据确定的股权比例对项目公司及其项下的所有有形和无形资产享有权利、承担义务，上述股东权利及义务不以是否在工商局办理股权登记手续为条件。2.合作方式：截止到协议书签订之日，甲方已在该项目上投入1.1亿元人民币，其中对外借款及利息为9000万元，甲方自筹资金2000万元；双方商定今后项目建设及经营所需资金如超过1亿元，仍由乙方筹集相应资金并投入该项目。3.资金到位时间和方式：本协议书签订之日，乙方向甲方交付2000万元承兑汇票，用于甲方偿还9000万元债务中的部分债务。乙方应当自2009年1月1日起至2010年12月1日内陆续偿还甲方业已形成的剩余债务7000万元，分期偿还步骤：2009年12月1日前偿还2500万元；2010年6月1日前偿还2500万元；2010年12月1日前偿还2000万元。乙方从协议签订之日起按照月息1.5%承担7000万元的利息，每次付款后相应缩减利息本金。乙方应当在每期付款之日结清当期利息，随本金一并交付与甲方。4.双方承诺：甲方保证对标的楼房和所占用土地拥有充分、合法、有效的使用权。甲方保证已向国家有关机关缴纳了土地出让金等相关费用，保证本协议所披露的事实和资料真实、完整、合法、有效。乙方保证按时、足额履行本协议约定的付款义务。5.相关事项：（1）截止到协议书签订之日，标的楼房的主体工程已竣工验收，正在进行装修工程。乙方同意承继甲方与江苏一建于2008年5月13日所签的《装饰工程合同》中的全部权利义务，《装饰工程合同》约定的装修总价款3660万元由乙方承担，乙方应在承建方交工后将3600万元（扣除质保金）一次性付给甲方，甲方扣除其已付装修款后将余款转付给承建方；装修工程保修期届满后，乙方将质保金60万元直接支付给承建方；（3）协议书签订之日，甲方应向乙方移交有关标的楼房的全部证件、有权机关的批文、楼房建设图纸、合同、缴纳相关费用的凭证等资料原件；（4）甲方应在协议书签订后60个工作日内以甲方名义取得标的楼房的房屋产权证书，待乙方将9000万元债务全部偿还完毕后的60个工作日内，将标的楼房过户至乙方名下。6.违约责任：（1）甲乙双方均应严格遵守本协议的约定事项，任何一方违反本协议约定均需向守约方承担500万元的违约金，给守约方造成损失的还应另行赔偿。（2）甲方应当依本协议书约定及时取得标的楼房的房屋产权证书，否则，乙方有权要求甲方退还乙方已替甲方偿还的2000万元债务，并承担违约责任、赔偿乙方全部损失，同时乙方有权解除本协议。甲方应当在本协议约定的办理过户手续的条件成立时及时办理过户手续；否则，乙方有权要求甲方退还已付款项，并承担违约责任、赔偿乙方全部损失，同时乙方有权解除本协议。（3）乙方保证按时、足额履行付款义务，否则应承担违约责任并赔偿全部损失，超过六个月未履行相应任一笔付款义务，甲方即有权解除本协议，乙方已付款项一概不予退还。

2008年9月27日，甲方王根平，乙方郭亚辉、马生平、李景虎签订《增资合作协议书补充协议》，主要内容：1.《增资合作协议书》所述由乙方对外偿还的甲方已形成的9000万元债务，和甲方自筹2000万元的内容中所涉金额共计1.1亿元人民币，实为乙方购买甲方所有整栋标的楼房的全部款项。2.乙方同意在原协议付款金额和付款期限不变基础上，于2009年6月1日前再行支付2000万元及利息（从《增资合作协议书》签订之日起按照月息1.5%计算），此款为乙方购买甲方所有整栋标的楼房全部款项（1.1亿元）中的部分款项。3.在《增资合作协议书》性质确定为购买资产协议的情况下，其余条款仍遵照原《增资合作协议书》执行。4.甲方应保证标的楼房土地和房产合法性、有效性。5.《增资合作协议书》第一条第二款中，乙方在项目中已投入2000万元资金因而在项目公司将来持有的股权的约定作废。甲方在项目公司和项目标的楼房中不再有任何权益。

以上两份协议中李景虎均未签字，马生平虽签字但其出具情况说明称始终未参与协议的实际履行。

一审庭审过程中，双方当事人均认可郭亚辉向王根平支付了购房款共计10300万元，分别为2008年9月23日支付2000万元，2009年6月25日支付300万元，2009年7月23日支付1000万元，2011年4月14日支付6000万元，2009年6月23日支付1000万元（该笔款项收条注明为酒店装修垫支款，王根平认可为购房款）。

2008年9月17日，山西省吕梁市国土资源局离石分局出具“关于对龙凤北大街上水西村民王根平违章建房处理情况的说明”，该说明称：根据吕梁市人民政府常务会议纪要（（2004）8次）要求，离石区人民政府于2004年12月组建了处理上水村龙凤大街违章建筑问题联合工作组，由区委常委、政法委书记负责，区法院、检察院、公安局、信访局、国土局、纪检委、凤山街道办共同参与，对当时上水西村的违法建筑进行处理。上水西村村民王根平所建楼房位于龙凤大街与久安路交汇处西北面，全框架结构。2004年12月17日对其作初步处理，由离石国土局向其收取预收款150万元。一审庭审过程中，王根平提供了2004年12月17日的收据存根，载明：今收到王根平交来预收款现金50万元，转账100万元。该收据上加盖有吕梁市国土资源局离石分局的印章。2008年10月22日，吕梁市房地局为王根平颁发了权证号为“房权证2008b字第000854号”的房屋所有权证。

2013年12月8日，吕梁市离石区人民政府出具说明称：现位于吕梁市离石区龙凤大街西侧久安路北侧的“天天渔港”大酒店及其裙楼、附楼，曾在2004年由离石区人民政府依据吕梁市人民政府（2004）8次常务会议纪要，对该楼收取过150万元的土地出让金、城建配套费等相关费用。2008年10月22日由吕梁市房地产管理局颁发了“中华人民共和国房屋所有权证”，权证号为“房权证2008b字第000854号”，产权人为王根平。

2013年11月28日，吕梁市人民政府下发吕政函（2013）111号关于在离石区凤山街道办上水西村行政区划范围内进行行政管理权下放试点的批复，内容为：离石区人民政府，你区《关于对凤山街道办上水西村行政区划范围内部分行政职能调整给离石区的请示》（离政请（2013）86号）收悉。鉴于请示所述情况，经2013年11月25日市政府第57次常务会议研究，决定从即日起，将你区凤山街道办上水西村的规划、建设、土地、房产等行政管理职能由市人民政府划归你区，作为行政管理权下放的试点，由你区及所属职能部门依法全权处理该村的一切事项。但由于2004年吕梁地区撤地设市后，离石城区规划范围内国土、城建行政管理职能上划吕梁市人民政府，离石区人民政府无权办理该楼的其他相关手续，致使该楼的土地等手续一直未能完善。期间，老百姓多次到省赴京上访要求政府解决包含该楼在内的上水西村历史遗留问题。本着尊重历史、合理解决老百姓诉求的原则，吕梁市人民政府于2013年11月将该村的国土、城建等行政管理职能下放离石区人民政府。基于此，离石区人民政府成立了专门的领导组，并责成离石区国土资源分局、城建分局等部门尽快办理与该楼房屋所有权证相配套的土地、城建等手续，目前已开始启动办理。

2013年12月19日，吕梁市离石区人民政府下发离政信复字（2013）1号关于冯海亮等人信访事项的答复意见书，主要内容为：冯海亮等人，关于你们上访要求撤销离石区人民政府出具的证明材料一事，现答复如下：鉴于2013年12月8日离石区人民政府出具的“证明”中，有些内容表述不准确，经研究决定作废该“证明”。如不服本意见，请在收到此意见书之日起三十日内，向吕梁市人民政府提出复查申请。逾期不申请复查的，视为同意本答复意见。同日，吕梁市离石区人民政府发表声明称：2013年12月8日吕梁市离石区人民政府出具的关于启动办理天天渔港大酒店及其裙楼、附楼所有权证相配套的土地、城建手续的“证明”中，因有些内容表述不准确，为此决定作废该“声明”。2013年12月30日，吕梁市房地产管理局发布产权证注销公告，公告称“依据房屋登记办法（中华人民共和国建设部令第168号八十一条）对王根平产权证号2008b字第000854号予以注销”。

郭亚辉起诉称，其与王根平签订《增资合作协议书》后，先后分十次向王根平支付了购房款及利息共计13352.1万元，分九次支付了《装饰工程合同》款共计4600万元，实际接收标的楼房并进行了后续装修，支出工程款24022665.17元、设备投入18893102.62元，共计42915767.79元。郭亚辉向王根平付款后至今，王根平既未向郭亚辉移交标的楼房的有效资料，也未在协议签订后60个工作日内出示标的楼房的产权证书，更未将房屋所有权过户至郭亚辉名下。经郭亚辉了解，王根平出卖的房屋系非法占用集体所有土地，未向国家缴纳土地出让金，该土地的性质没有改变，楼房建设未经相关部门批准，系违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，双方签订的《增资合作协议书》、《增资合作协议书补充协议》应属无效合同。王根平明知标的楼房无任何合法手续，却故意隐瞒真相，多次在协议上保证房屋及土地手续的合法有效性，对协议无效具有完全过错。故请求判令：1、确认郭亚辉与王根平签订的《增资合作协议书》、《增资合作协议书补充协议》无效；2、王根平向郭亚辉返还已支付的购房款13352.1万元、《装饰工程合同》款4600万元；3、王根平向郭亚辉支付上述款项的利息损失（自郭亚辉支付款项之日起至生效判决判令王根平返还之日止计算，截止2013年5月31日利息损失为35577609.15元）；4、王根平返还郭亚辉支付的后续装修工程款及设备投入费用42915767.79元；5、王根平承担本案全部诉讼费用。

王根平答辩并反诉称，双方签订《增资合作协议书》、《增资合作协议书补充协议》属实，加上2010年6月双方口头约定锅炉房的400万元，实际购房价格为1.14亿元。双方实际履行对标的楼房的交接和付款，王根平于2008年9月23日将房屋交付郭亚辉，郭亚辉当日交付王根平2000万元。王根平依约在协议签订后60个工作日内以自己的名义取得了标的楼房的产权证书，但郭亚辉未按约交付剩余的购房款，至今仍欠购房款1100万元。按照双方约定，郭亚辉应当于2010年12月1日前支付2500万元，但实际此前郭亚辉仅支付了1300万元，已构成违约，无权要求将房屋过户至其名下。郭亚辉接到标的房屋后于2010年1月1日开业从事酒店业和行政办公、夜总会，四年营业收入在6000万元以上。故反诉请求判令：1、郭亚辉支付王根平购房余款1100万元；2、郭亚辉依约承担500万元违约金；3、反诉费用由郭亚辉负担。

郭亚辉对反诉答辩称，双方签订的《增资合作协议书》、《增资合作协议书补充协议》无效，郭亚辉不应向王根平支付剩余购房款，亦不应支付违约金。

一审法院经审理认为，本案争议焦点为：（一）双方所签《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》的性质及效力；（二）两份协议的履行情况；（三）双方当事人诉讼请求中的各项损失是否应予支持。

对于双方所签《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》的性质及效力问题。从双方当事人相继签订的《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》的具体内容看，《增资合作协议书》约定了双方将成立项目实体，经营酒店业务，并约定了投资的具体方式；随后签订的《增资合作协议书补充协议》明确约定前份协议中所涉金额1.1亿元，实为郭亚辉购买王根平所有整栋标的楼房（即位于吕梁市离石区久安路和龙凤北街交汇处西北角的楼房一栋）的全部款项。故两份协议的性质名为增资合作，实为房屋买卖。双方当事人对此亦予以认可。

对两份协议的效力问题，双方各执己见。诉讼期间，一审法院曾两次赴吕梁市离石区国土资源局调查本案标的楼房所占土地的权属状况，均被告知所占地块原为离石区上水西村集体土地，至于后来地块性质是否变更，则无权属登记资料。庭审过程中，王根平承认标的楼房在2004年建设时确属违章建筑，但其同时称，2004年吕梁市人民政府第8次常务会议上已要求离石区人民政府组建专门处理上水西村龙凤大街违章建筑问题联合工作组，对当时上水西村的违法建筑进行处理，并决定对王根平所建的位于久安路和龙凤北街交汇处西北角的楼房作出初步处理；2004年12月17日离石区国土局向其收取预收款150万元。王根平认为，标的楼房已由违章建筑转变为合法建筑。王根平同时提供了吕梁市房地局于2008年10月22日为其颁发的权证号为“房权证2008b字第000854号”的房屋所有权证，以证明标的楼房的合法性。该院认为，2004年12月17日离石区国土局给王根平开具的收据存根上载明为“预收款150万元”，而并非王根平所称的“土地出让金”。且虽吕梁市离石区人民政府于2013年12月8日出具证明称，离石区人民政府对标的楼房收取过150万元的土地出让金、城建配套费等相关费用，但离石区人民政府在2013年12月19日作出的离政信复字（2013）1号文件及同日作出的声明已作废了2013年12月8日的证明。其后2013年12月30日，吕梁市房地产管理局发布产权证注销公告，注销了王根平2008b字第000854号房屋所有权证。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和方法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。而本案迄今为止，王根平始终未能提供标的楼房所占土地的使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，其在第一次庭审中提供的房屋所有权证亦在其后被注销。据此，本案所涉标的楼房因无任何合法有效的手续而不得转让、买卖，双方所签《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》亦因违反法律的强制性规定而应认定为无效。王根平关于标的房屋已由违章建筑转变为合法建筑的陈述，缺乏事实及法律依据，不应予以采信。

对于两份协议的履行情况以及造成合同无效的过错、合同无效之后的处理等问题。王根平在未取得合法土地、建设、规划手续的情况下，即与郭亚辉签订协议，并收取购房款，郭亚辉作为完全民事行为能力人，在签订协议时未尽到合理、审慎的注意义务，且在其后几年的时间里陆续支付购房款，并以标的楼房为场所经营酒店业务，亦未向法庭提供其积极协调办理相关手续的证据，故该院认为双方当事人对合同的无效均有过错，应各自承担相应责任。庭审中经对账核实，双方当事人均认可协议签订之后，郭亚辉支付给王根平的购房款本金共计10300万元。在双方当事人之间的《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》被认定无效后，根据无效合同的法律性质以及合同无效后的处理原则，王根平应将根据协议收取的购房款本金10300万元返还给郭亚辉，并应支付自郭亚辉起诉之日起的相应利息。郭亚辉将标的楼房返还给王根平。对于郭亚辉支付给王根平的装饰工程款3600万元以及郭亚辉主张的在接手标的楼房后又投入部分后续装修工程款及设备费用，根据《增资合作协议书》的约定，王根平已将3600万元在扣除其已付装修款后直接将余款转付给承建方江苏一建，且考虑到郭亚辉自2008年9月23日接手标的楼房主体工程后，2010年1月1日开业从事酒店经营至今存在营业收益的基本事实，结合郭亚辉对合同无效亦有过错的实际情况，郭亚辉要求王根平返还《装饰工程合同》款及后续装修工程款、设备投入费用的诉讼请求不应予以支持。

另外，因双方所签协议属无效协议，且王根平对造成合同无效存在过错，因此，其要求郭亚辉支付剩余购房款及赔偿违约金的反诉请求，亦不应予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，作出（2013）晋民初字第2号民事判决：一、王根平与郭亚辉分别于2008年9月23日和2008年9月27日所签的《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》为无效协议；二、王根平于判决生效之日起三十日内返还郭亚辉购房款本金10300万元，并承担相应利息（自2013年6月3日起至判决执行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、郭亚辉于判决生效之日起三十日内将位于山西省吕梁市离石区久安路和龙凤北街交汇处西北角的标的楼房交付王根平；四、驳回郭亚辉的其他诉讼请求；五、驳回王根平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1331872元，由郭亚辉负担700000元，王根平负担631872元；反诉案件受理费58900元，由王根平负担。

郭亚辉不服一审判决，向本院提起上诉。

郭亚辉上诉称，一审判决认定郭亚辉对合同无效存在过错错误，协议无效的责任在王根平。一审判决遗漏了郭亚辉按照约定支付给王根平的购房利息4052.1万元的处理，合同无效后该利息应由王根平返还郭亚辉。一审判决对郭亚辉要求王根平支付《装饰工程合同》款3600万元的请求不予支持错误。王根平将该款项支付给承建方，不能成为其不向郭亚辉返还该款项的理由，该款项价值已经附着在标的房产上，是双方交易的一部分。该款项从性质上不属于合同无效造成的损失，而是根据协议约定的购房对价，在合同无效后应予返还。一审判决判令王根平自2013年6月3日起承担返还款项的利息错误。合同无效为自始无效，已经支付的款项利息应当自支付之日起开始计算利息损失。郭亚辉因经营酒店而获得的收入，与合同是否有效无关，因而与合同无效后的损失没有关联性，一审判决以郭亚辉存在经营收入为由，不支持其赔偿损失的诉讼请求于法无据。王根平未取得案涉房屋的合法手续，不是该房屋合法所有权人，一审判决判令郭亚辉将房屋返还给王根平错误。故上诉请求：1、维持一审判决第一项和第二项的本金部分，撤销一审判决第二项的利息起算时间、第三项、第四项；2、判令王根平返还郭亚辉支付的购房款利息4052.1万元、《装饰工程合同》款3600万元；3、判令王根平赔偿郭亚辉所有已支付款项的利息损失（款项总额17952.1万元，自郭亚辉支付款项之日起至判决判令返还之日止）；4、判令王根平赔偿郭亚辉后续装修款和设备投入损失42915767.79元；5、本案一审、二审诉讼费用由王根平承担。

王根平答辩称，郭亚辉购房时对房屋状况了解，其对合同无效负有相应责任，对合同无效造成的损失，应当承担相应责任。一审判决已经判令王根平返还购房款本金及支付相应利息，不存在漏判。郭亚辉在一审中的诉讼请求，未要求王根平返还支付的购房款利息，其在上诉请求中提出，属于增加诉讼请求。郭亚辉装修房屋已经实际使用多年，装修价值不复存在，且郭亚辉多年来通过出租房屋获得了收益，一审判决对其要求王根平支付装修款的请求未予支持，并无不当。由于郭亚辉不能向王根平返还购房之日状态的房屋，其要求王根平自其实际支付购房款之日支付购房款利息的请求亦不应予以支持，且郭亚辉对该房屋有租金收益，该收益数额远超出房款利息。双方合同对后续装修和设备投入没有约定，王根平未实际收取该款项，且郭亚辉提交的证据不能证明该款项是其实际投入的，对此一审判决处理正确。合同无效适用相互返还原则，郭亚辉主张不应返还房屋没有法律依据。请求驳回郭亚辉的上诉请求。

本院二审经审理查明：《增资合作协议书》第三条（资金到位时间和方式）第三款约定，郭亚辉若以承兑汇票形式偿还债务，全部由郭亚辉承担贴现费用。一审庭审中，郭亚辉举证证明其要求王根平返还的购房款13352.1万元、《装饰工程合同》款4600万元时，对郭亚辉列为《装饰工程合同》款的2009年6月23日支付的1000万元，双方当事人确认实际应为购房款，郭亚辉实际支付《装饰工程合同》款的数额应为3600万元。

二审庭审中，郭亚辉主张其共向王根平支付购房款利息及贴息4052.1万元，分别为：2009年1月14日支付27.4万元，2009年1月17日支付160万元，2010年4月3日支付2224.7万元，2011年7月19日支付1000万元，2012年9月26日支付500万元和140万元。其中，2010年4月3日支付的2224.7万元中有82.2万元属于贴息，其他款项中另有10.5万元属于贴息，其余均为利息。王根平对实际收到上述款项的事实予以认可，但认为2009年1月14日支付27.4万元和2009年1月17日支付160万元，分别为郭亚辉支付的消防配套手续费用和保龄球馆合同终止费用，与本案无关；利息不属于购房款；根据合同约定，贴息费用应当由郭亚辉承担，贴息的具体数额，王根平未予明确。郭亚辉主张，上述款项均是其为购买案涉房屋支付的对价，王根平均应予以返还。

郭亚辉主张其共向王根平支付《装饰工程合同》款3600万元，分别为：2009年1月17日100万元、400万元、500万元，2009年4月8日500万元、800万元，2009年4月9日200万元，2009年6月17日300万元，2009年6月25日800万元。王根平对实际收到上述款项予以认可。

就其主张的后续装修和设备投入费用，郭亚辉在一审中提交了相应证据予以证明，王根平认为，郭亚辉将房屋出租后的装修投入与本案无关，且郭亚辉提交的证据不能证明相应费用系由郭亚辉支付，王根平亦未实际收取该费用。

一审判决载明，案涉房屋于2008年9月23日签订《增资合作协议书》当日即交付郭亚辉，对此事实郭亚辉未提出异议，王根平亦予以认可。二审庭审中，经询问双方当事人，均认可该房屋现仍由郭亚辉的承租人实际经营使用。就房屋租金收入情况，王根平提交情况说明，主张案涉房屋年租金收入为2267.9万元，郭亚辉对此不予认可，但就实际租金收入情况，郭亚辉未向本院说明，亦未提交相应证据。

本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。

本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，并经其当庭确认，本案二审争议焦点为：一、郭亚辉对合同无效是否存在过错；二、《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》被确认无效后，当事人之间相互返回财产及损失赔偿的范围和数额。

一、关于郭亚辉对合同无效是否具有过错的问题

案涉房屋建设在集体所有的土地上，至今未办理农用地转为建设用地相关审批手续，王根平与郭亚辉签订的《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应当认定为无效。该房屋交易价格巨大，就该房屋占用土地的性质以及在转让当时未取得合法手续的事实，郭亚辉作为具有完全民事行为能力的购房人，应当在签订合同之前了解知悉，就购买该房屋后，存在因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，亦应明知。在此情况下，郭亚辉仍然与王根平签订上述协议，购买尚未取得合法审批、建设手续的房屋，应当认为具有过错。一审判决综合本案全部情况，认定双方当事人对合同无效均有过错，应当各自承担相应责任正确。郭亚辉认为本案合同无效的全部责任在王根平，其不应承担相应缔约过失责任的上诉理由不能成立。

二、关于《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》被确认无效后，当事人之间相互返回财产及损失赔偿的范围和数额问题

本院认为，虽然上述协议依法应确认为无效，但双方当事人返还财产范围的确定，仍需通过审查协议约定内容，从而合理确定当事人依据该协议取得的财产。就王根平是否应当返还郭亚辉支付的利息、贴息以及返还数额的确定问题。郭亚辉一审起诉要求王根平返还已支付的购房款13352.1万元及《装饰工程合同》款4600万元，包括为取得所购房屋而支出的购房款本金、利息、贴息、装饰工程款等全部款项。结合郭亚辉一审提交的证据及双方质证情况，郭亚辉主张的购房款13352.1万元中包含利息及贴息4052.1万元和购房本金9300万元，装饰工程款4600万元中，有1000万元系购房款本金，错计入装饰工程款，王根平对此予以认可。在一审判决判令王根平返还郭亚辉购房款本金10300万元的情况下，郭亚辉上诉请求判令王根平返还其余利息、贴息4052.1万元及《装饰工程合同》款3600万元，系根据双方当事人一审对账情况，对诉讼请求具体构成的调整，未超出其一审诉讼请求范围。《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》约定，郭亚辉从《增资合作协议书》签订之日起按照月息1.5%承担王根平已形成的9000万元债务的利息，此款为郭亚辉购买王根平所有整栋标的楼房全部款项中的部分款项。上述约定内容表明，郭亚辉支付的9000万元债务的利息，系其根据双方协议向王根平购买案涉房屋所应支付的对价，该利息与购房本金均系王根平因《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》取得的财产，在合同被认定为无效的情况下，王根平应向郭亚辉返还。就其主张的利息部分，郭亚辉自认包含92.7万元贴息，王根平对贴息的数额虽不予认可，但未提出具体数额和相应证据。本院认为，贴息是汇票持有人向银行申请贴现面额时需要给付给银行的贴现利息。《增资合作协议书》第三条（资金到位时间和方式）第三款明确约定，郭亚辉若以承兑汇票形式偿还债务，则全部由郭亚辉承担贴现费用。即根据双方协议约定，在郭亚辉选择使用承兑汇票方式向王根平支付购房款时，需承担相应的贴现费用，以保证在协议约定的支付时点，王根平可以足额取得相应的购房款。故郭亚辉实际支付的贴息，属于其选择以承兑汇票方式支付购房款所支出的额外成本，不应计入购买案涉房屋的对价之中，该部分款项应当从郭亚辉所主张的利息数额中予以扣除。郭亚辉所作92.7万元系贴息的陈述，系对其不利的陈述，在王根平未提出相反数额及证据的情况下，本院对该数额予以确认。就郭亚辉于2009年1月14日支付的27.4万元和2009年1月17日支付的160万元，王根平主张分别为消防配套手续费用和保龄球馆合同终止费用，与本案无关。本院认为，上述两笔款项收据所载款项虽为消防配套手续费、保龄球馆合同终止费，但就郭亚辉在本案合同关系之外应当承担该两笔费用的事实和法律依据，王根平未举证证明，而这两笔费用的支付时间均在本案合同约定的购房款及利息的支付时间范围内，故本院认定该款项亦系郭亚辉为取得案涉房屋所支付的对价，在合同被确认为无效的情况下，王根平亦应予以返还。综上，本院对郭亚辉上诉要求王根平返还实际支付的利息款3959.4万元的请求予以支持，对其要求王根平返还贴息款92.7万元的请求，不予支持。

就郭亚辉是否应当向王根平返还案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《增资合作协议书》及《增资合作协议书补充协议》被确认无效后，郭亚辉继续占有使用案涉房屋，没有事实和法律依据。王根平没有取得该房屋的合法建造手续，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，应当承担相应的法律责任，但其对该房屋基于建造而取得的相应财产权利，亦应受到法律的保护。郭亚辉以王根平未取得案涉房屋的合法手续为由，认为王根平不是该房屋合法所有权人，故一审判决判令郭亚辉将房屋返还给王根平错误的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

就王根平是否应当返还郭亚辉支付的《装饰工程合同》款、后续装修款、设备投入款的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”中的损失，系指当事人因合同无效而实际遭受的损失。郭亚辉在取得案涉房屋后，对外出租并收取租金至今，获得了实际收益，且该收益系因案涉房屋产生的直接收益。根据王根平提交的说明，郭亚辉出租案涉房屋年租金收入为2267.9万元，出租至今所获租金收入已超过其所主张的上述损失，郭亚辉对此虽不予认可，但认可房屋出租的事实，仅就实际租金收入情况，未予说明亦未提交相应证据证明。就主张的后续装修款和设备投入款，郭亚辉提交的证据不能证明该款项投入系由其实际支付，或者其实际向承租人赔偿了该损失。故对郭亚辉主张的实际损失是否存在的事实，本院无法予以认定，郭亚辉对此应当承担举证不能的法律后果。此外，郭亚辉对于本案合同无效存在过错，依法应当承担相应责任，故即使在可以认定租金收入难以完全弥补损失的情况下，判令郭亚辉自行承担该损失亦符合法律规定。综上，本院认为，一审判决对郭亚辉要求王根平赔偿上述损失的请求未予支持，并无不当，对郭亚辉要求王根平支付《装饰工程合同》款3600万元、赔偿后续装修款和设备投入款42915767.79元的上诉请求，本院不予支持。

就王根平向郭亚辉返还款项的利息应当自何时起算的问题。本院认为，合同无效为自始无效，原则上双方当事人在相互返还因该合同取得的财产时，应按照原物原状返还，对于难以按照原物原状返还的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当由返还一方向对方予以补偿，或者按照双方当事人的过错程度确定该部分损失的赔偿与分担。本案中，郭亚辉因无效合同取得的财产为房屋，其实际占有使用该房屋六年多以后，已经难以按照原状向王根平返还，其于判决生效之后向王根平返还房屋，必然使王根平遭受不动产折旧损失。因郭亚辉对本案合同的无效存在过错，故对该资产折旧损失，郭亚辉应予以分担。因此，一审判决确定自郭亚辉起诉之日起计算王根平返还购房款项的利息，符合法律规定的损失分担原则和本案双方当事人对合同无效的主观过错及实际损失情况，并无不当。郭亚辉要求王根平按照其实际支付购房款项的时间，起算返还款项利息的请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。

综上所述，一审判决认定事实和适用法律存在部分错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持山西省高级人民法院（2013）晋民初字第2号民事判决第一项、第三项、第五项；

二、撤销山西省高级人民法院（2013）晋民初字第2号民事判决第四项；

三、变更山西省高级人民法院（2013）晋民初字第2号民事判决第二项为：王根平于本判决生效之日起三十日内返还郭亚辉购房款本金及利息14259.4万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2013年6月3日起至判决执行完毕之日止的利息；

四、驳回郭亚辉的其他诉讼请求。

一审案件受理费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费816862元，由郭亚辉负担608218元，王根平负担208644元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　辛正郁

代理审判员　　潘　杰

代理审判员　　沈丹丹

二〇一五年六月十三日

书　记　员　　韦　大